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Andrea Gerardi, Dottore Commercialista in Curno
Il mutuo fondiario nella Ristrutturazione del Consumatore: blindatura del credito e re-performing
18 Dicembre 2025
Abstract: L’elaborato esamina la Ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII) sotto una nuova prospettiva: non strumento liquidatorio, ma leva di risanamento del credito ipotecario. Si dimostra come la procedura consenta di "blindare" il mutuo prima casa, garantendone il regolare ammortamento attraverso lo stralcio selettivo delle posizioni chirografarie concorrenti. L’analisi evidenzia la convenienza per l’Istituto di Credito nel favorire attivamente l’accesso alla procedura e la rinegoziazione del piano, trasformando un Non-Performing Loan in un credito in bonis o re-performing, con immediati benefici in termini di accantonamenti e Cost of Risk. The paper examines Consumer Debt Restructuring (Art. 67 CCII) from a new perspective: not as a liquidation tool, but as a lever for mortgage credit recovery. It demonstrates how the procedure allows for "armoring" the primary residence mortgage, ensuring regular amortization through the selective write-off of competing unsecured debts. The analysis highlights the convenience for the Credit Institution in actively favoring access to the procedure and renegotiating the plan, transforming a Non-Performing Loan into a performing or re-performing credit, with immediate benefits in terms of provisions and Cost of Risk.
Sommario:
- Introduzione: l’aggressione del debito secondario. – 2. La "blindatura" del mutuo e lo stralcio selettivo. – 3. La rigenerazione del merito creditizio (re-performing). – 4. Il ruolo attivo della Banca: rinegoziazione come strategia. – 5. Conclusioni.
1. Introduzione: l’aggressione del debito secondario
La genesi della crisi da sovraindebitamento del consumatore segue spesso un copione ricorrente: il debitore, titolare di un mutuo ipotecario per l’abitazione principale, contrae nel tempo numerose obbligazioni chirografarie (prestiti personali, carte revolving, cessioni del quinto) per mantenere il tenore di vita o fronteggiare imprevisti.
Quando la somma delle rate supera la capacità reddituale, il default diventa sistemico e travolge anche il mutuo fondiario, sebbene questo sia spesso l’ultimo pagamento che il debitore interrompe.
In tale scenario, l’approccio tradizionale del ceto bancario è l’aggressione esecutiva dell’immobile.
Tuttavia, l’esecuzione immobiliare rappresenta una lose-lose situation: il debitore perde la casa e la banca recupera, dopo anni, una frazione del credito erosa dai costi di procedura e dai ribassi d’asta.
Il presente blog propone una lettura alternativa dell’art. 67 CCII: la procedura non come via di fuga dal debito ipotecario, ma come “scudo” che protegge il mutuo dall’aggressione dei creditori secondari, restituendo sostenibilità al piano di ammortamento[1].
Quando la somma delle rate supera la capacità reddituale, il default diventa sistemico e travolge anche il mutuo fondiario, sebbene questo sia spesso l’ultimo pagamento che il debitore interrompe.
In tale scenario, l’approccio tradizionale del ceto bancario è l’aggressione esecutiva dell’immobile.
Tuttavia, l’esecuzione immobiliare rappresenta una lose-lose situation: il debitore perde la casa e la banca recupera, dopo anni, una frazione del credito erosa dai costi di procedura e dai ribassi d’asta.
Il presente blog propone una lettura alternativa dell’art. 67 CCII: la procedura non come via di fuga dal debito ipotecario, ma come “scudo” che protegge il mutuo dall’aggressione dei creditori secondari, restituendo sostenibilità al piano di ammortamento[1].
2. La "blindatura" del mutuo e lo stralcio selettivo
La Ristrutturazione dei debiti del consumatore consente di trattare i creditori in modo differenziato, rispettando le cause legittime di prelazione. Questo principio permette di strutturare proposte che prevedano:
- Il pagamento regolare (o la ripresa) del mutuo ipotecario al 100%, mantenendo l’integrità della garanzia reale;
- La falcidia drastica (fino a percentuali minime) dei creditori chirografari (finanziarie, banche dati consumo), la cui soddisfazione deriva esclusivamente dalla quota di reddito eccedente il fabbisogno vitale e la rata del mutuo.
In termini tecnici, la procedura opera una "pulizia" del passivo.
Il debitore, liberato dalla zavorra del credito al consumo (spesso caratterizzato da tassi elevati e scadenze brevi), convoglia la propria liquidità esclusivamente verso il creditore ipotecario.
Il mutuo viene così "blindato": la procedura concorsuale impedisce ai creditori chirografari di aggredire l’immobile o lo stipendio, garantendo al creditore fondiario l’esclusiva sui flussi di cassa destinati all’abitazione.
Non si tratta di favorire il debitore, ma di privilegiare il credito qualitativamente superiore e garantito[2].
Il debitore, liberato dalla zavorra del credito al consumo (spesso caratterizzato da tassi elevati e scadenze brevi), convoglia la propria liquidità esclusivamente verso il creditore ipotecario.
Il mutuo viene così "blindato": la procedura concorsuale impedisce ai creditori chirografari di aggredire l’immobile o lo stipendio, garantendo al creditore fondiario l’esclusiva sui flussi di cassa destinati all’abitazione.
Non si tratta di favorire il debitore, ma di privilegiare il credito qualitativamente superiore e garantito[2].
3. La rigenerazione del merito creditizio (re-performing)
Dal punto di vista del Risk Management bancario, l’omologa di un piano siffatto genera un effetto virtuoso immediato.
Un mutuo in sofferenza (NPL) o classificato come Unlikely to Pay (UTP) a causa del sovraindebitamento complessivo del cliente, torna ad essere sostenibile.
Si consideri il caso tipico:
Un mutuo in sofferenza (NPL) o classificato come Unlikely to Pay (UTP) a causa del sovraindebitamento complessivo del cliente, torna ad essere sostenibile.
Si consideri il caso tipico:
- Reddito familiare: € 2.000
- Rata mutuo: € 600
- Rate prestiti consumo: € 1.200
- Totale uscite: € 1.800 (insostenibile).
Con la procedura ex art. 67 CCII, le rate dei prestiti consumo (€ 1.200) vengono azzerate o convertite in una quota minima mensile per un periodo limitato (es. 3-5 anni). Il debitore si ritrova con un free cash flow di € 1.400 (€ 2.000 - € 600 mutuo), ampiamente sufficiente per il sostentamento e per onorare il mutuo con regolarità assoluta. Per la Banca, ciò significa il passaggio del credito da "deteriorato" a performing o forborne performing, con la possibilità di liberare gli accantonamenti a bilancio e migliorare i ratios patrimoniali senza dover svendere il credito o l’immobile[3].
4. Il ruolo attivo della Banca: rinegoziazione come strategia
Affinché tale meccanismo operi efficacemente, è auspicabile un mutamento di approccio da parte dell’Istituto di Credito: da controparte passiva a partner della ristrutturazione.
L’art. 67, comma 5, CCII prevede esplicitamente che il rimborso delle rate a scadere possa proseguire secondo il piano di ammortamento originario. Tuttavia, la Banca ha un forte interesse economico a concedere una rinegoziazione (c.d. moratoria o allungamento del piano) strumentale all'omologa.
Estendere la durata del mutuo (es. da 15 a 20 anni) riduce la rata mensile, aumentando la "capienza" del reddito del debitore e facilitando il giudizio di meritevolezza e fattibilità da parte del Tribunale e dell'OCC.
Tale rinegoziazione non è una perdita, ma un investimento sulla solvibilità futura: la banca mantiene il valore nominale del credito (100% del capitale), continua a maturare interessi e blinda il debitore in un percorso monitorato giudizialmente, dove il mancato pagamento anche di poche rate comporta la revoca della procedura [4].
L’art. 67, comma 5, CCII prevede esplicitamente che il rimborso delle rate a scadere possa proseguire secondo il piano di ammortamento originario. Tuttavia, la Banca ha un forte interesse economico a concedere una rinegoziazione (c.d. moratoria o allungamento del piano) strumentale all'omologa.
Estendere la durata del mutuo (es. da 15 a 20 anni) riduce la rata mensile, aumentando la "capienza" del reddito del debitore e facilitando il giudizio di meritevolezza e fattibilità da parte del Tribunale e dell'OCC.
Tale rinegoziazione non è una perdita, ma un investimento sulla solvibilità futura: la banca mantiene il valore nominale del credito (100% del capitale), continua a maturare interessi e blinda il debitore in un percorso monitorato giudizialmente, dove il mancato pagamento anche di poche rate comporta la revoca della procedura [4].
5. Conclusioni
La Ristrutturazione dei debiti del consumatore, se correttamente interpretata, cessa di essere lo spauracchio del sistema bancario per divenire uno strumento di asset quality management.
Spingere il debitore in difficoltà verso la procedura significa, per il creditore ipotecario, eliminare la concorrenza dei creditori chirografari aggressivi e ripristinare la capacità di rimborso del cliente.
In un sistema economico dove l'esecuzione immobiliare distrugge valore, la procedura concorsuale che salvaguarda la casa e il mutuo rappresenta l'unico scenario win-win: il debitore conserva l'abitazione, la banca recupera integralmente il credito.
Spingere il debitore in difficoltà verso la procedura significa, per il creditore ipotecario, eliminare la concorrenza dei creditori chirografari aggressivi e ripristinare la capacità di rimborso del cliente.
In un sistema economico dove l'esecuzione immobiliare distrugge valore, la procedura concorsuale che salvaguarda la casa e il mutuo rappresenta l'unico scenario win-win: il debitore conserva l'abitazione, la banca recupera integralmente il credito.
[1] Sulla natura non liquidatoria del Piano del Consumatore si veda Cass. Civ., Sez. I, 6 ottobre 2020, n. 21422, che ribadisce la centralità della meritevolezza e della fattibilità rispetto al mero calcolo liquidatorio.
[2] Cfr. C. BIANCONI, Brevi appunti sul trattamento dei creditori: falcidia dei privilegiati e difesa della casa di abitazione, in Iwww.ilcaso.it, 24 giugno 2024. La giurisprudenza di merito conferma la possibilità di falcidiare i chirografari salvando integralmente il mutuo se il piano è sostenibile (Trib. Rimini, 6 febbraio 2025 in www.tribunale-rimini.giustizia.it).
[3] L'orientamento dell'EBA (European Banking Authority) sulle misure di Forbearance (concessioni) favorisce le ristrutturazioni che ripristinano la capacità di pagamento del debitore rispetto all'escussione delle garanzie.
[4] Art. 72 CCII. La cessazione degli effetti dell'omologa per inadempimento riapre le porte all'azione esecutiva, fungendo da forte deterrente contro l'azzardo morale del debitore
Astorre Mancini, Avvocato in Rimini
29 Dicembre 2025 19:06
Mi permetto di intervenire. La Banca mutuante in realtà sta alla finestra, non entra nel piano e prosegue l'incasso delle rate di mutuo, considerato che questo deve essere in regolare ammortamento ed eventualmente potranno risultare impagate un numero esiguo di rate, se è vero che il mutuo non deve essere stato risolto dalla banca (ci sono due soli precedenti, Bari e Pescara, che fanno rivivere il mutuo risolto) e l'autorizzazione giudiziale al pagamento dello scaduto deve fare i conti con le risorse disponibili per detto rientro, per cui solitamente lo scaduto è di poche rate.
Non vedo dunque come possa parlarsi di "mutuo in sofferenza" nella fattispecie ex art. 67, comma 5, CCII; l'esperienza porta a dire che il consumatore ha creato debito continuando però ad onorare le rate del mutuo; peraltro, l'ingresso in procedura, per ciò solo, raramente determina il passaggio ad UTP del consumatore in bonis, se le rate sono regolari.
Mi permetto inoltre di dissentire sul tema della rinegoziazione (che peraltro dovrebbe essere attuata prima della procedura, con pre-accordo, non certo dentro la procedura): la Banca non ha interesse a rinegoziare il mutuo perchè sta incassando le rate regolarmente, anche se a volte è richiesta dal consumatore per consentirgli di ricavare risorse da porre a disposizione del piano; va chiarito tuttavia che il mancato pagamento delle rate non determina la revoca della procedura ex art. 72 CCII perchè il debito ipotecario ed il bene ipotecato restano fuori dal piano; se il consumatore smette di pagare le rate non c'è inadempimento dell'accordo omologato bensì del mutuo, per cui la Banca potrà agire esecutivamente sul bene ipotecato.
Non vedo dunque come possa parlarsi di "mutuo in sofferenza" nella fattispecie ex art. 67, comma 5, CCII; l'esperienza porta a dire che il consumatore ha creato debito continuando però ad onorare le rate del mutuo; peraltro, l'ingresso in procedura, per ciò solo, raramente determina il passaggio ad UTP del consumatore in bonis, se le rate sono regolari.
Mi permetto inoltre di dissentire sul tema della rinegoziazione (che peraltro dovrebbe essere attuata prima della procedura, con pre-accordo, non certo dentro la procedura): la Banca non ha interesse a rinegoziare il mutuo perchè sta incassando le rate regolarmente, anche se a volte è richiesta dal consumatore per consentirgli di ricavare risorse da porre a disposizione del piano; va chiarito tuttavia che il mancato pagamento delle rate non determina la revoca della procedura ex art. 72 CCII perchè il debito ipotecario ed il bene ipotecato restano fuori dal piano; se il consumatore smette di pagare le rate non c'è inadempimento dell'accordo omologato bensì del mutuo, per cui la Banca potrà agire esecutivamente sul bene ipotecato.
Andrea Gerardi, Dottore commercialista e Revisore Legale
29 Dicembre 2025 19:53
Mi permetto di intervenire. La Banca mutuante in realtà sta alla finestra, non entra nel piano e prosegue l'incasso delle rate di mutuo, considerato che questo deve essere in regolare ammortamento ed eventualmente potranno risultare impagate un numero esiguo di rate, se è vero che il mutuo non deve essere stato risolto dalla banca (ci sono due soli precedenti, Bari e Pescara, che fanno rivivere il mutuo risolto) e l'autorizzazione giudiziale al pagamento dello scaduto deve fare i conti con le risorse disponibili per detto rientro, per cui solitamente lo scaduto è di poche rate.
Non vedo dunque come possa parlarsi di "mutuo in sofferenza" nella fattispecie ex art. 67, comma 5, CCII; l'esperienza porta a dire che il consumatore ha creato debito continuando però ad onorare le rate del mutuo; peraltro, l'ingresso in procedura, per ciò solo, raramente determina il passaggio ad UTP del consumatore in bonis, se le rate sono regolari.
Mi permetto inoltre di dissentire sul tema della rinegoziazione (che peraltro dovrebbe essere attuata prima della procedura, con pre-accordo, non certo dentro la procedura): la Banca non ha interesse a rinegoziare il mutuo perchè sta incassando le rate regolarmente, anche se a volte è richiesta dal consumatore per consentirgli di ricavare risorse da porre a disposizione del piano; va chiarito tuttavia che il mancato pagamento delle rate non determina la revoca della procedura ex art. 72 CCII perchè il debito ipotecario ed il bene ipotecato restano fuori dal piano; se il consumatore smette di pagare le rate non c'è inadempimento dell'accordo omologato bensì del mutuo, per cui la Banca potrà agire esecutivamente sul bene ipotecato.
Non vedo dunque come possa parlarsi di "mutuo in sofferenza" nella fattispecie ex art. 67, comma 5, CCII; l'esperienza porta a dire che il consumatore ha creato debito continuando però ad onorare le rate del mutuo; peraltro, l'ingresso in procedura, per ciò solo, raramente determina il passaggio ad UTP del consumatore in bonis, se le rate sono regolari.
Mi permetto inoltre di dissentire sul tema della rinegoziazione (che peraltro dovrebbe essere attuata prima della procedura, con pre-accordo, non certo dentro la procedura): la Banca non ha interesse a rinegoziare il mutuo perchè sta incassando le rate regolarmente, anche se a volte è richiesta dal consumatore per consentirgli di ricavare risorse da porre a disposizione del piano; va chiarito tuttavia che il mancato pagamento delle rate non determina la revoca della procedura ex art. 72 CCII perchè il debito ipotecario ed il bene ipotecato restano fuori dal piano; se il consumatore smette di pagare le rate non c'è inadempimento dell'accordo omologato bensì del mutuo, per cui la Banca potrà agire esecutivamente sul bene ipotecato.
Ringrazio l’Avv. Mancini per l’intervento, che fotografa in modo molto puntuale ciò che accade nella prassi applicativa della ristrutturazione del consumatore. Le sue osservazioni sono, sotto il profilo operativo, pienamente condivisibili.
È vero che, nella maggior parte dei casi, la banca mutuante resta fuori dal piano, continua a incassare regolarmente le rate e che lo scaduto autorizzato al pagamento giudiziale è spesso limitato a poche mensilità. È altrettanto corretto precisare che il mancato pagamento delle rate del mutuo non comporta la revoca della procedura, ma integra unicamente un inadempimento del rapporto di mutuo, con la conseguente possibilità per la banca di agire sull’immobile ipotecato.
L’articolo, tuttavia, non intendeva mettere in discussione questi profili, né sostenere che il mutuo entri formalmente nella procedura o che la banca sia obbligata a rinegoziare.
L’obiettivo era più semplice: evidenziare come la ristrutturazione ex art. 67 CCII, pur lasciando il mutuo “fuori dal piano”, possa rafforzare in concreto la sostenibilità del suo pagamento.
Nella pratica, infatti, il consumatore spesso continua a pagare il mutuo, ma lo fa in una situazione di equilibrio molto fragile, schiacciato dal debito chirografario. La procedura consente di alleggerire quel carico e di concentrare le risorse disponibili sulla rata dell’abitazione principale. In questo senso si è parlato di “blindatura” del mutuo: non in senso giuridico, ma economico.
Quanto alla rinegoziazione, non si tratta di una soluzione necessaria né generalizzata. È semplicemente una possibilità che, in alcuni casi, può risultare utile per rendere il piano più sostenibile. Che la banca spesso non abbia interesse immediato a rinegoziare un mutuo regolarmente pagato è un dato di fatto, che non si intendeva negare.
In sintesi, la ristrutturazione del consumatore non modifica la posizione giuridica della banca, ma può contribuire in modo decisivo a preservare, nel tempo, la regolarità del mutuo e la tenuta dell’abitazione principale.Il confronto, a mio avviso, conferma come la materia richieda letture plurime e integrate, nelle quali diritto, prassi ed economia del credito dialoghino senza sovrapporsi.
È vero che, nella maggior parte dei casi, la banca mutuante resta fuori dal piano, continua a incassare regolarmente le rate e che lo scaduto autorizzato al pagamento giudiziale è spesso limitato a poche mensilità. È altrettanto corretto precisare che il mancato pagamento delle rate del mutuo non comporta la revoca della procedura, ma integra unicamente un inadempimento del rapporto di mutuo, con la conseguente possibilità per la banca di agire sull’immobile ipotecato.
L’articolo, tuttavia, non intendeva mettere in discussione questi profili, né sostenere che il mutuo entri formalmente nella procedura o che la banca sia obbligata a rinegoziare.
L’obiettivo era più semplice: evidenziare come la ristrutturazione ex art. 67 CCII, pur lasciando il mutuo “fuori dal piano”, possa rafforzare in concreto la sostenibilità del suo pagamento.
Nella pratica, infatti, il consumatore spesso continua a pagare il mutuo, ma lo fa in una situazione di equilibrio molto fragile, schiacciato dal debito chirografario. La procedura consente di alleggerire quel carico e di concentrare le risorse disponibili sulla rata dell’abitazione principale. In questo senso si è parlato di “blindatura” del mutuo: non in senso giuridico, ma economico.
Quanto alla rinegoziazione, non si tratta di una soluzione necessaria né generalizzata. È semplicemente una possibilità che, in alcuni casi, può risultare utile per rendere il piano più sostenibile. Che la banca spesso non abbia interesse immediato a rinegoziare un mutuo regolarmente pagato è un dato di fatto, che non si intendeva negare.
In sintesi, la ristrutturazione del consumatore non modifica la posizione giuridica della banca, ma può contribuire in modo decisivo a preservare, nel tempo, la regolarità del mutuo e la tenuta dell’abitazione principale.Il confronto, a mio avviso, conferma come la materia richieda letture plurime e integrate, nelle quali diritto, prassi ed economia del credito dialoghino senza sovrapporsi.